Źródło obrazu：https://timesofsandiego.com/business/2025/03/30/bill-could-spell-the-end-of-californias-housing-vs-environment-wars/?utm_source=newsshowcase&utm_medium=gnews&utm_campaign=CDAqKggAIhA87kTpYeRdiPAmQ_libZ8cKhQICiIQPO5E6WHkXYjwJkP5Ym2fHDC4nd8D&utm_content=rundown
W Kalifornii od lat toczy się walka pomiędzy ustawodawcami, którzy chcą przyspieszyć budowę nowych domów, a tymi, którzy usiłują chronić znaczną ustawę o ochronie środowiska.
Kiedyś wydawało się, że finał tej długotrwałej bitwy w końcu nastał.
Nowa ustawa przedstawiona przez demokratyczną członkinię Zgromadzenia z Oakland, Buffy Wicks, ma na celu wyłączenie większości miejskich projektów budowlanych spod 55-letniej ustawy o jakości środowiska w Kalifornii (CEQA).
Jeśli ustawa zostanie przyjęta — co jest dużym znakiem zapytania, nawet w obecnym pro-budowlanym klimacie politycznym — oznaczałoby to koniec pozwów środowiskowych dotyczących planowanych budynków mieszkalnych, brak kolejnych debat legislacyjnych na temat tego, które projekty powinny być faworyzowane, oraz brak możliwości wykorzystania ustawy przez zwolenników sprawiedliwości środowiskowej, związki budowlane i przeciwnych rozwojowi właścicieli domów do wymuszania ustępstw na deweloperach lub ich niekończącego się opóźniania.
W skrócie, oznaczałoby to koniec wojen mieszkalnych w Kalifornii związanych z CEQA.
„Jeśli uda nam się wprowadzić to na biurko gubernatora, myślę, że to jedna z najważniejszych zmian w CEQA, jakie kiedykolwiek widzieliśmy od momentu wprowadzenia tej ustawy” — powiedziała Wicks.
Broadside Wicks przeciwko CEQA jest jednym z 22 projektów ustaw, które ona oraz grupa bipartiańskich ustawodawców przedstawiają w czwartek jako zjednoczony „Pakiet Przyspieszonego Budownictwa”.
Wicks zaprezentowała legislacyjną ofensywę na początku tego miesiąca, gdy opublikowała raport oparty na ustaleniach wybranej komisji, którą przewodniczyła w ubiegłym roku, identyfikujący powolne, niepewne i kosztowne procesy regulacyjne jako jedne z głównych przyczyn kryzysu mieszkaniowego w Kalifornii.
Prawie dwa tuziny projektów ustaw stanowią bombardowanie deregulacyjne mające na celu zlikwidowanie wszelkich możliwych wąskich gardeł w ciągu zatwierdzania budowy.
Większość z nich jest dość techniczna.
Są projekty ustaw mające na celu standaryzację formularzy miejskich i przyspieszenie procesów aplikacyjnych w dużych miastach.
Jedna ustawa miałaby przydzielić stanowym i regionalnym agencjom regulacyjnym ścisłe terminy na zatwierdzanie lub odrzucanie projektów, a inna pozwalałaby deweloperom na zatrudnianie niezależnych recenzentów, gdy miasta nie dotrzymują terminów.
Różne ustawy mają na celowniku różne instytucje uznawane za obstrukcyjne: Kalifornijska Komisja Przybrzeżna, zyskujące na znaczeniu użyteczności publiczne oraz lokalne rządy, które rzucają przeszkody przed budową bliźniaków.
Ustawa Wicks wyróżnia się.
Jest prosta: koniec z pozwami środowiskowymi dla projektów budownictwa „uzupełniającego”.
Jest też prawdopodobnie najbardziej kontrowersyjna.
„To próba czegoś, czego ustawodawcy nie byli gotowi spróbować w przeszłości” — powiedział Chris Elmendorf, profesor prawa na Uniwersytecie Kalifornijskim w Davis i częsty krytyk CEQA.
„A powód, dla którego nie byli gotowi spróbować w przeszłości, to fakt, że istnieje szereg grup interesu, które czerpią korzyści z obecnego status quo.
Pytanie brzmi, czy te grupy interesu zdołają zablokować to rozwiązanie, czy też nastąpi zmiana w duchu czasów.”
Rzecznik CEQA Works, koalicji dziesiątek organizacji zajmujących się ochroną środowiska, powiedział, że członkowie tej grupy potrzebują więcej czasu na zapoznanie się z nowym prawodawstwem przed udzieleniem wywiadu do tego artykułu.
Rzecznik Rady Handlu i Budownictwa w Kalifornii, która reprezentuje dziesiątki tysięcy związkowych pracowników budowlanych w Kalifornii, stwierdził, że organizacja nadal „zgłębia” szczegóły ustawy.
Czemu to ma znaczenie?
Kalifornijska Ustawa o Jakości Środowiska (CEQA) obowiązuje od 1971 roku, ale jej siła jako potencjalnego narzędzia kontrolnego wobec rozwoju zmieniała się w zależności od różnych orzeczeń sądowych i sesji legislacyjnych.
Ustawa ta nie zakazuje ani nie ogranicza niczego bezpośrednio.
Wymaga od organów rządowych przeprowadzania badań wpływu na środowisko dotyczących wszelkich podejmowanych decyzji — w tym zatwierdzenia nowego mieszkalnictwa — i publikowania tych badań.
W praktyce badania te mogą trwać latami i mogą być podważane w sądzie, czasami wielokrotnie.
Obrońcy sposobu, w jaki ustawa stosuje się do nowych mieszkań, argumentują, że pozwy CEQA są w rzeczywistości stosunkowo rzadkie.
Krytycy odpowiadają, że sama groźba postępowania sądowego często wystarcza, aby ograniczyć lub całkowicie zniechęcić potencjalny rozwój.
Gdy ustawodawcy państwowi zaczęli uznawać, że niedobór mieszkań jest głównym powodem, dla którego koszty życia w Kalifornii są tak wysokie — i ważną podatnością polityczną dla demokratów — CEQA stała się częstym celem.
Do tej pory ataki na ustawę zazwyczaj przybierały formę selektywnych wyjątków, warunkowych zwolnień i wąskich luk.
Istnieje ustawa, która pozwala deweloperom mieszkań na zignorowanie ustawy — ale tylko pod warunkiem, że zarezerwują część jednostek po obniżonej cenie oraz zapłacą pracownikom stawki na poziomie wynagrodzeń związkowych.
W ostatnich dwóch latach pojawiła się seria ustaw, które zwolniły ustawę dla większości mieszkań, ale tylko wtedy, gdy były one zarezerwowane wyłącznie dla najemców o niskich dochodach.
Był też czas, gdy pozew dotyczący CEQA wstrzymał projekt budowy mieszkań dla studentów na Uniwersytecie Kalifornijskim w Berkeley z powodu domniemanych hałaśliwych przyszłych mieszkańców, a legislatura odpowiedziała poprzez wprowadzenie bardzo specyficznego wyjątku.
Nowa ustawa Wicks wyróżnia się tym, że zwolnienie jest szerokie i nie ma żadnych warunków wstępnych.
Będzie miała zastosowanie do każdego projektu mieszkalnego „uzupełniającego”, ogólnego terminu na domy w już zabudowanych obszarach miejskich, w przeciwieństwie do nowych poddzielnic na przedmieściach.
To nawiązuje do sugestii z Little Hoover Commission, niezależnej agencji nadzorującej stan, która w zeszłym roku przedstawiła szereg propozycji „ukierunkowanych reform” w odniesieniu do ustawy ochrony środowiska.
„Kalifornia nigdy nie osiągnie swoich celów mieszkaniowych, dopóki CEQA nie ma potencjału, aby zamienić rozwój mieszkań w coś przypominającego wojnę miejską — kontestowane blok po bloku, budynek po budynku” — brzmi raport.
„Komisja zaleca, aby stan zwolnił całe mieszkalnictwo uzupełniające z przeglądów CEQA — bez dodatkowych warunków ani kwalifikacji.”
Ustawa Wicks definiuje „uzupełniające” jako każdy projekt budowlany w obszarze miejskim, który był wcześniej opracowany lub otoczony przez zabudowę i nie znajduje się na mokradłach, polu uprawnym, w miejscu odpadów niebezpiecznych ani w obszarze ochrony.
Działka również musi mieć mniej niż 20 akrów, aby zakwalifikować się do zwolnienia, ale przy wielkości około 15 boisk futbolowych, to nie powinno być ograniczające dla większości projektów budowlanych.
Jednym z potencjalnych problemów jest to, że gdy projekt budowlany różni się od tego, co jest dozwolone zgodnie z lokalnymi zasadami zagospodarowania przestrzennego i wymaga szczególnego zatwierdzenia — co jest powszechnym wymogiem nawet dla małych projektów budowlanych — zwolnienie nie będzie miało zastosowania.
Wchodzi w grę inny projekt ustawy w pakiecie mieszkaniowym, Senat 607.
Napisał go demokratyczny senator z San Francisco, Scott Wiener, a ustawa ta również zwalniałaby te zmiany w miejscowych przepisach z CEQA, jeśli projekt jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego miasta, na którego realizację nakłada stan.
„Połączone te dwa projekty dają naprawdę dramatyczny wzrost stawki w tym, co pro-mieszkaniowi ustawodawcy są gotowi postawić na stole i poprosić swoich kolegów o oddanie głosu” — powiedział Elmendorf.
Sprawa przeciwko ustawie o jakości środowiska?
Obrońcy sprawiedliwości środowiskowej regularnie wykorzystują tę ustawę do blokowania lub uzyskiwania zmian w projektach, które ich zdaniem wpłyną negatywnie na społeczności o niskich dochodach.
Deweloperzy i prawnicy często twierdzą, że zorganizowane grupy pracownicze bronią ustawy, aby zachować ją jako twarde narzędzie negocjacji pracowniczych.
Zamożni właściciele domów, którzy sprzeciwiają się lokalnym projektom budowlanym z jakiegokolwiek powodu, mogą sięgać po CEQA, aby wstrzymywać projekt, który w przeciwnym razie spełnia wszystkie wymogi.
Wszystkie te grupy mają znaczną siłę w stolicy Kalifornii.
Może to być jednym z powodów, dla których tego rodzaju ustawa nie była wprowadzana przez ostatnie lata.
Wicks uważa, że kalifornijske legislatura może być gotowa zająć się tą sprawą.
Ciężkość kryzysu mieszkalnictwa, straty wyborcze demokratów związane z tym problemem oraz potrzeba odbudowy po pożarach w Los Angeles stworzyły „moment” dla tego argumentu, powiedziała.
Ona oraz inni zwolennicy ustawy uspokajają, że kwestia ochrony środowiska również stanowi ich strone.
„Nie postrzegam budowy mieszkań kombinacyjnych dla naszej potrzebującej klasy pracującej jako na równi z wierceniem nowych odwiertów na ropę w naszych społecznościach, a jednak CEQA jest stosowana w ten sam sposób” — powiedziała.
Naukowcy odkryli, że umieszczanie większej liczby domów w już gęsto zabudowanych obszarach miejskich to dobry sposób na zmniejszenie emisji węgla.
Dzieje się tak dlatego, że życie bliżej sklepów, szkół, miejsc pracy i restauracji oznacza więcej spacerów i jazdy na rowerze, a także dlatego, że apartamenty w centrum, które są zazwyczaj mniejsze, wymagają mniej energii do ogrzewania i chłodzenia.
Nawet jeśli budownictwo uzupełniające, ogólnie rzecz biorąc, jest bardziej ekologiczne niż rozprzestrzenianie się zabudowy, to nie oznacza, że konkretny projekt nie może spowodować różnorodnych szkód dla środowiska.
W liście do Little Hoover Commission, Kalifornijska Koalicja Sprawiedliwości Środowiskowej, nonprofit będący członkiem CEQA Works, podkreśliła projekt budowlany Miraflores Senior Housing z 2007 roku w Richmond.
Ostateczny raport oceny wpływu na środowisko dla projektu „dodał strategie na złagodzenie negatywnego wpływu na jakość powietrza, jakości wody i hałasu związanych z budową oraz „zawierał plany zachowania historycznego charakteru budynków, dodał kluczowe strategie zrównoważonego rozwoju i poprawił proces oczyszczania terenu.”
Raport ten został zatwierdzony przez miasto w 2009 roku.
Jennifer Hernandez, prawniczka zajmująca się zagadnieniami zagospodarowania przestrzennego oraz jedna z najbardziej płodnych krytyków CEQA w stanie, powiedziała, że lokalne przepisy dotyczące pozwoleń oraz ogólne zasady dotyczące uciążliwości publicznej powinny sprostać tym problemom bez potrzeby zewnętrznego postępowania sądowego.
„Cała konstrukcja używania CEQA jako narzędzia pozwalającego na wstrzymanie projektu przez pięć lat przez dissenting „nie” głos, członka społeczności z zasobami, jest po prostu absurdalna” — powiedziała.
„To tak, jakby czynność zamieszkiwania miasta dla ludzi, którzy tam mieszkają, była szkodliwa dla obecnego środowiska.”
Comments are closed.