Źródło obrazu：https://www.bisnow.com/new-york/news/affordable-housing/foreclosures-start-on-signature-banks-rent-stabilized-portfolio-128336
Ponad rok po tym, jak partnerstwo Community Preservation Corp., Neighborhood Restore Housing Development Fund Corp. i Related Fund Management nabyło udział w pakiecie pożyczek złożonych w Banku Signature o wartości 5,8 miliarda dolarów, związanych głównie z wynajmowanymi mieszkaniami w Nowym Jorku, złożyło pozew o egzekucję hipoteczną przeciwko jednemu ze swoich dłużników.
Filia venture Community Stabilization Partners złożyła sześć spraw egzekucyjnych przeciwko ośmiu budynkom należącym do Madison Realty Capital w piątek.
Eksperci obawiają się, że może to być pierwszy z wielu przypadków w portfelu, który oczekuje na poważne problemy finansowe.
„Od momentu, gdy CSP zaczęło zarządzać częścią byłego portfela Banku Signature ponad rok temu, aktywnie współpracowaliśmy z dłużnikami, aby rozwiązać problemy z zaległymi płatnościami i przywrócić pożyczki do dobrego stanu” – powiedział CSP w oświadczeniu.
„Mimo tych wysiłków korzystamy z naszych legalnych środków, w tym egzekucji hipotecznej, w stosunku do grupy nieodpowiadających i niechętnych dłużników.”
CSP stara się wymusić sprzedaż budynków, z których siedem znajduje się na Manhattanie, a jeden w Brooklynie, oskarżając o niewywiązywanie się z umowy na kwotę 76 milionów dolarów, według PincusCo, który pierwszy poinformował o składaniu pozwów.
CSP przesłało MRC zawiadomienia o niewywiązaniu się z umowy dotyczącej poszczególnych nieruchomości w październiku, zgodnie z oskarżeniami, po tym, jak właściciel przestał płacić za budynki między majem 2023 a lutym 2024.
„To część naszego większego wysiłku na rzecz zachowania przystępności cenowej i poprawy ogólnego stanu fizycznego i finansowego nieruchomości w portfelu” – dodał CSP w oświadczeniu.
MRC miało 22 miliardy dolarów w aktywach pod zarządzaniem na koniec września i posiada tysiące jednostek zarówno na rynku, jak i w przystępnym tempie w mieście.
Rzecznik MRC nie odpowiedział na prośbę Bisnowa o komentarz.
Kiedy CSP, kierowane przez lokalną organizację non-profit zajmującą się mieszkaniami, wspieraną przez ramię zarządzania aktywami dewelopera Related Cos. w Hudson Yards, zapłaciło Federalnej Korporacji Ubezpieczenia Depozytów 171 milionów dolarów za 5% udziału w portfelu pożyczek w grudniu 2023 roku, umowę uznano za zwycięstwo dla ogólnej przystępności w mieście.
Portfel o wartości 5,8 miliarda dolarów zawiera hipoteki związane z 35 tysiącami jednostek wynajmowanych, z czego około 80%, czyli 28 tysięcy jednostek, to mieszkania regulowane czynszem.
„Nie ma wątpliwości: mieszkańcy Nowego Jorku w 30 000 przystępnych domach mogą odetchnąć z ulgą dzisiaj” – powiedział burmistrz Eric Adams w oświadczeniu, gdy umowa została zamknięta.
„Cieszymy się, że FDIC chroni te cenne zasoby i nadzoruje sprawiedliwy proces z odpowiednimi priorytetami.”
Jednak niektórzy uważają, że ta ulga była przedwczesna, ponieważ regulacje dotyczące czynszów oraz rosnące koszty ubezpieczeń i eksploatacji spowodowały, że dłużnicy — zarówno od dużych operatorów, jak MRC, jak i właścicieli od małych właścicieli — wpadli w jeszcze głębsze problemy.
„Bez względu na to, kto to posiada — ja to posiadam, ty to posiadasz, CPC to posiada — nie możesz zmienić dochodu operacyjnego netto w budynkach” – powiedział dyrektor generalny Nowojorskiego Stowarzyszenia Mieszkaniowego Kenny Burgos.
„Nie możesz zmienić fundamentalnej ekonomiki, która gnębi budynek, zarówno teraz, jak i w perspektywie, i to jest problem.”
Inni nabywcy aktywów Banku Signature już zaczęli układać finanse, pomniejszając problematyczne pożyczki nabyte w ramach swoich transakcji.
Wspólne przedsięwzięcie Rialto Capital i Blackstone złożyło pozwy o egzekucję hipoteczną na dziesiątki dłużników tylko w ciągu ostatnich dwóch miesięcy, według dokumentów sądowych Nowojorskiego Sądu Najwyższego.
Partnerstwo zapłaciło 1,2 miliarda dolarów FDIC za 20% udziału w portfelu o wartości 16,8 miliarda dolarów związanym z budynkami biurowymi i handlowymi oraz rynkowymi apartamentami — wszystkie uznawane za bardziej zabezpieczone niż aktywa regulowane czynszem.
Przed upadkiem Banku Signature w marcu 2023, bank był głównym kredytodawcą dla właścicieli mieszkań wielorodzinnych w Nowym Jorku.
Rozprzestrzeniły się obawy, że kredytodawca nastawiony na maksymalizację zysków mógłby kupić portfel związany z nowojorskimi zasobami mieszkaniowymi o niskich kosztach, zagrażając przyszłości tych lokatorów.
„Nie jest jasne, kto mógłby ostatecznie zakupić ten portfel i czy nabywca będzie zobowiązany do priorytetowego traktowania potrzeb mieszkańców oraz utrzymania przystępnych mieszkań,” napisał przedstawiciel Ritchie Torres do FDIC w kwietniu 2023 roku.
„Ta niepewność budzi duże obawy, biorąc pod uwagę znaczną obecność Signature na już osłabionym rynku mieszkaniowym.”
W innym liście do FDIC i Nowojorskiego Departamentu Usług Finansowych Comisarz Brad Lander zauważył, że wiele pożyczek zostało udzielonych przed ustawą o stabilności mieszkaniowej i ochronie najemców z 2019 roku.
Ustawa ta spowodowała, że wartość budynków mieszkalnych spadła w miarę wzrostu kosztów, podczas gdy możliwość podwyższania czynszów została ograniczona.
Amerykańska Komisja Papierów Wartościowych i Giełd już zaczęła kwestionować wpływ tych ustaw na kredytodawców, jak wcześniej odkryto przez Bisnow.
„Obserwowaliśmy, że w niektórych przypadkach pożyczki wielorodzinne tego typu były oparte na planach wyprowadzania najemców regulowanych czynszem i podnoszenia czynszów znacznie wyżej, niż to pozwala HSTPA,” napisał Lander.
„Proszę, abyście poinformowali potencjalnych nabywców o przepisach HSTPA, które właściciele są zobowiązani przestrzegać.”
CSP kupiło księgę pożyczkową za 59 centów na dolara.
Uznano to za bliskie najlepszej możliwej sytuacji: być może organizacja non-profit, która ma 50-letnią historię finansowania mieszkań przystępnych, zaoferuje dłużnikom w trudnej sytuacji więcej łaskawości niż tradycyjni kredytodawcy.
Jednak w obliczu nadchodzącej fali terminów zapadalności, eksperci wskazują, że sytuacja nie ulegnie zmianie.
W 2024 roku budynki mieszkalne wybudowane przed 1974 roku miały wskaźnik problemów na poziomie 25,1% według salda oraz 6,9% według liczby pożyczek, znacznie przewyższający nieruchomości wybudowane po 2000 roku, które miały wskaźniki problemów na poziomie 2,9% według salda i 1,2% według liczby pożyczek, zgodnie z raportem KBRA.
Większość jednostek regulowanych czynszem w NYC została zbudowana przed 1974 rokiem.
Zarządzający partner Case Property Services Shlomo Chopp badał możliwość zakupu budynków wielorodzinnych od właścicieli borykających się z problemami z płatnościami, ale stwierdził, że oczekuje, że egzekucje hipoteczne wkrótce zaczną rosnąć, co przyniesie lepsze oferty na rynek.
„Ostatecznie wszystko musi się ustabilizować w perspektywie finansowej,” powiedział Chopp.
„CPC to organizacja non-profit. Przynajmniej muszą wyjść na zero.”
Comments are closed.